赵义厚律师，常德合同房地产律师，现执业于湖南正泰律师事务所，法律专业知识扎实，办案认真负责，能够准确把握案件法律关系的重点;为人和善，能与当事人进行良好的沟通。具有丰富的法律操作实践经历，赢得了广大委托人的信任，秉着“做点实事，帮人排忧解难”、“不求高风亮节，但求问心无愧”的执业理念，专注为客户提供专业法律服务，最大限度地维护了当事人的合法权益。

2017年签订房屋买卖合同注意事项

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。

　　房屋买卖合同应注意事项有：

　　房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。

　　有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可;买卖不破租赁;，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的有可能自己都要承担。

　　合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

房产证被注销 到手房产飞了

　　房产证被注销 到手的房产;飞;了

　　正常的房产买卖，并取得了房产管理机关颁发的房产证，然而合法取得的房产证竟然又被行政机关不明不白的注销了，买受人的房款已给付出卖人，房产证被注销后，使已经到手的房产又;飞;了，这是近期发生在我们身边的一件怪事。在蒙受了巨大经济损失之后，日前买受人已委托律师，将依法向行政机关提出国家赔偿，以维护自己的合法权益。

　　2005年2月，买受人张xx与白xx达成了购买白xx所有的坐落于南湖中园房产的意向。为保证交易安全，张xx多次到北京市建设委员会下属朝阳区国土房管局对该房产的产权等问题进行调查。房管局也多次告知张xx该房产无产权纠纷可以办理过户手续，后张xx与白xx签订了《房屋买卖合同》，房地产管理机关同时张xx颁发了房屋所有权证。

　　张xx一家人高兴的心情还没有过去的时候，意想不到的事发生了。2005年3月29日，北京市建设委员会作出《注销房屋所有权证决定书》，认定：;白xx将法院查封的房屋出售，违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十七条第款：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方的式限制房地产权利的房地产不得转让的规定。被执行人申请房屋转移登记时向登记部门隐瞒房屋已被法院查封的情况，属申报不实;朝阳区国土房管局房屋登记部门的工作人员审核时未发现转让的房屋已被法院查封，属工作失误;，基于上述事实，北京市建设委员会注销了颁发给张xx的房屋所有权证。张xx不服注销决定，于2005年5月25日向建设部提出复议申请，2005年7月27日，建设部作出《行政复议决定书》，认定北京市建设委员会有权注销房屋所有权证，并对《注销房屋所有权证决定书》的行政行为予以维持。

　　张xx仍就不服复议决定和注销决定的行为，于2005年8月11日依法将北京市建设委员会诉至朝阳区人民法院，请求撤销《注销房屋所有权证决定书》，2005年11月15日，朝阳区人民法院判决驳回张xx的诉讼请求。张xx不服一审判决，依法提出上诉， 经北京市第二中级人民法院开庭审理，认定：;市建委接到张xx与白xx提出的房屋权属转移登记申请后，其人员在审核时未发现上述房产已被法院查封的事实，为张xx办理了房屋产权转移登记并向张xx颁发了房屋所有权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述规定;，并作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

　　张xx认为北京市建设委员会没有尽到注意义务，登记产权后又以该房产被法院查封，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产在查封期间不得转让的规定为由，并注销房屋产权证，给自己造成巨大的经济损失。张xx在办理房屋产权过户手续时，在尽了自己应有的注意义务后，有权利相信经房地产管理机关公示的房屋是无瑕疵的，作为善意的有偿取得该房产的第三人，自己在此次交易中无任何过错。而正是由于北京市建设委员会的过错，才使了自己缠入无休止的诉讼，房款没了，到手的房子也 ;飞;了，行政机关应对其违法行为承担。

　　为维护自己的合法权益，张xx委托了田军律师，依法向北京市建设委员会申请国家赔偿。律师表示，行政机关在颁证过程中确实存在违法行为，且经终审人民法院予以确认，根据我国《国家赔偿法》第2条规定，张xx对北京市建设委员会违法行使职权给其造成的直接经济损失，有权申请国家行政赔偿。北京市建设委员会在办理张xx房屋产权转移手续时，未严格审查即给张xx颁发《房屋所有权证》，由此给张xx造成经济损失，应当承担赔偿，同时也为维护行政行为的权威性、公信性，保护市场交易安全和善意第三人的合法权益。

　　作者：田军